当前，中国房地产市场正处于从旧模式向新模式过渡的关键时期。
不久前“十五五”时期房地产发展定下总基调——从“止跌回稳”转向“高质量发展”。 这意味着，过去依赖大规模开发、房价普涨的时代彻底终结，行业核心逻辑已变为品质为王。
在这个深刻的变革期，行业水温如何？除了房地产开发商，最有发言权的莫过于一直深耕一线的贝壳了。
近日，贝壳发布了三季度业绩公告。第三季度，贝壳总交易额（GTV）达7367亿元（人民币，下同），净收入同比增长2.1%至231亿元，净利润7.47亿元，经调整净利润12.86亿元，整体业务基本盘保持韧性，业务结构更加优化。
一个亮点是，贝壳的新兴业务家装、租赁服务等收入占比已攀升至 45%，创下历史新高，也就是说贝壳已经找到了可依赖的第二增长曲线。由此可见，在新的市场周期中，行业正加速探索房地产新模式。
跑赢周期，存量交易仍在增长
早年间，贝壳依靠房产交易起家，虽然现在房地产市场仍处于波动期，但从基本盘来看，贝壳的核心能力依旧不可撼动。
数据显示，第三季度贝壳存量房业务GTV同比提升5.8%，非链家存量房业务占比进一步提升。新房业务方面，前三季度GTV同比增长约11%，第三季度达1963亿元。
具体地，在存量房业务上，贝壳在上海试点了“房客分离”机制，这也是今年的一大业务创新。
在传统模式下，一个经纪人要同时完成找房源和找客源两个任务，但事实是能把这两件事都做好做精的人寥寥无几。更重要的是，在房地产市场新常态下，买卖双方的需求都变了。
于是，贝壳就在上海试点把经纪人分成两类：房源端经纪人和客源端经纪人，他们分别负责“把房子变成好房子”和“把好房子卖出去”，进而形成了“好经纪人打造好房源、好房源吸引好客户” 的正向循环。
而这一尝试带来的效果也立竿见影，上海试点“房客分离”机制后，经纪人的房源维护、营销能力提升，房源去化率由2.6%提升至3%以上。这种结果正好印证了贝壳联合创始人、董事长、首席执行官彭永东彭永东的一个观点，他认为，随着中国地产市场变革，新的稀缺性体现在，“买对房的认知”“卖好房的操盘能力”和“共情客户带来的情绪价值”。贝壳的任务，是为这些价值创造清晰的实现路径，塑造增长新范式。
同时，在新房业务上，贝壳也没有停下脚步，当前正通过“B+”产品的轻运营模式试点，以更低的成本进行覆盖和渗透，目前已试点4城，计划年底拓展至超30城。
与新房业务增长形成鲜明对比的是，今年 1-9 月，全国新建商品房销售面积 6.58 亿平方米，同比下降 5.5%，销售额 6.3 万亿元，同比下降 7.9%。
不可否认，即使行业低温，但贝壳凭借在房产交易领域的积累，依然能够走出自己的节奏，持续画出增长的曲线。正如彭永东所说：“2025年第三季度，我们通过组织结构升级、流程重构及科技创新，持续探索业务提效和客户体验提升的路径。”
一体三翼，多元化布局成效已现
谈到业务探索，就不得不提承载着贝壳希望的“三翼”（家装家居、房屋租赁和贝好家）了。三季度报显示，贝壳新的利润增长极已经不仅来自房屋交易端，租赁业务和家装家居也开始发力。
这种看似平滑的营收迭代，其实暗藏了贝壳战略布局的前瞻性判断和果断大胆的转型。
数据显示，家装家居业务净收入43亿元，贡献利润率提升至32%，同比增长0.8个百分点。同时，房屋租赁服务第三季度收入达57亿元，同比增长45.3%。在城市层面实现分摊总部费用前的盈利，贡献利润率为8.7%，同比提升4.3个百分点。
在家装家居领域，一个生动的案例是，贝壳在北京以“产品化样板间”为展示模式的整装精品馆，该项目顺势而为，紧扣“好房子”概念，自落地以来，到店客户转化率较传统门店明显提升。此外，家装集采品类由4种扩展至13种，实现部分产品采购单价下降。
房屋租赁服务方面，贝壳在管“省心租”房源同比增至66万套，业务上深度推进AI与运营融合，以及AI对服务者作业、客户体验的全链路赋能，同时也通过”公积金直付房租”等创新服务切实缓解了青年群体的租房压力。其在第三季度贡献超过人民币1亿元的利润。
这证明了贝壳的租赁业务（如“省心租”）不仅能跑通规模，还能跑通盈利模型。
要知道，不同于房产交易业务，家装家居和租赁是不困于房产周期，且具备独力发展能力的，更直白一点，他们不会受贝壳房产交易业务太大的影响，是可以规模复制，抵御风险的。
而更新，更具发展潜力的贝好家业务虽然还在投入期，短期看体量有限，可放在房地产的长期叙事中却也契合了“好房子”政策导向，目前已经在北京、上海等地已落地17个项目。
彭永东曾表示，“我们正处在一个重要的转折点，规模与效率的平衡、消费者需求的变化以及技术的迅猛发展，都是我们必须面对的课题。”
超额回购，赢回市场对房地产的信心
除了三季度财报本身的数据之外，贝壳发起的又一轮回购也引发了不少关注：
2025年第三季度，公司回购金额达到281百万美元，单季度回购金额创近两年来新高。截至三季度末，公司今年斥资约675百万美元回购股份，金额比去年同期增长15.7%，回购股数占2024年末总股本约3%。
如果时间线拉得更长，自2022年9月回购项目启动以来，截至2025年9月末，贝壳已经累计回购金额约23亿美元，回购股数占回购项目启动前公司总股本约11.5%。
如此大手笔的回购力度，在当下的互联网中概股和地产行业已是罕见，不过，贝壳的决心远不止于此。
在资本市场上，回购分为两种。一种是“库存股”回购，即公司将回购的股票作为“库存”持有，未来可用于员工股权激励或在股价高位时卖出。而贝壳采用的，是“注销式回购”——这是一种对投资者而言价值最大化的操作，也给了投资者极大的确定性。
从财报来看，贝壳此举并非一时的冲动，而是源于对现有业务的和现金储备的信心。
截至三季度末，贝壳剔除客户备付金的广义现金余额维持在约 700 亿元人民币，构成应对市场波动的 “安全垫”。这一现金规模不仅能覆盖短期债务，还支撑了单季 2.8 亿美元的股份回购。
另外，非房业务贡献利润占毛利比例创历史新高。这表明贝壳通过业务结构优化，有效对冲了传统交易业务的利润下滑。
与此同时，在组织结构升级与流程重构的背景下，贝壳三季度经营费用同比下降 1.8%、环比下降 6.7% 至 43 亿元。
在一众下调的经营指标中，还有一个扎眼的数据，那就是贝壳在研发上的投入。据财报，贝壳在研发投入上实现了连续8个季度同比增长，三季度达 6.48 亿元，同比增长 13.2%。
这笔投入带来的回报也十分可观，比如AI助手 “来客” 覆盖 41.4 万经纪人，智能商机识别工具 “好客” 虽仅识别个位数商机，却贡献超 50% 成交量，科技投入开始兑现为了“人效”提升。
而以上种种正在表明，贝壳已不再是那个单纯依赖房产交易周期的平台，一个围绕“住”的需求构建的居住服务生态，其长期投资价值将更多取决于其多元业务的健康成长、技术驱动的效率提升以及稳健的财务运营能力。
这种复合型能力使贝壳能够在不同市场环境下保持业务韧性：政策收紧时长期布局，市场回暖时把握机遇，最终实现超越周期的稳健发展。